2024年11月北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導則》后，多家開發(fā)商相繼推出被稱為“四代住宅”的新型商品房。宣傳數(shù)據(jù)顯示，相較于以往70%至80%的得房率，封閉陽臺型四代住宅的得房率可達90%，個別項目甚至宣傳得房率超100%。

　　目前北京四代住宅仍處于規(guī)劃、預售及建設(shè)階段，首批項目銷售活躍，全市十余個項目預計將于2027年年底前集中交付。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四代住宅實現(xiàn)高得房率的主要方式為將開敞陽臺或露臺封閉后計入室內(nèi)面積，此舉在提升得房數(shù)據(jù)的同時，也潛藏合規(guī)與使用風險。

　　風險一

　　“房屋”與“房本”不符 財產(chǎn)分割時“說不清”

　　產(chǎn)權(quán)登記中房證不符或引發(fā)權(quán)利分割風險。根據(jù)《民用建筑通用規(guī)范》和《建筑面積計算規(guī)范》，陽臺、露臺等“贈送面積”不全額計入產(chǎn)權(quán)，導致不動產(chǎn)登記證書記載的面積與房屋實際面積不一致。類似問題曾出現(xiàn)在老舊小區(qū)改造中，部分新建或擴建的電梯井、電梯通道雖已形成可供實際使用的室內(nèi)空間，卻未獲不動產(chǎn)登記確認。此類房證不符的情形，在繼承、析產(chǎn)或財產(chǎn)分割等相關(guān)訴訟中，可能造成房屋折價補償時得房人獲得超額利益的問題。

　　如2019年7月，一中院審結(jié)的一起繼承糾紛案中，雙方因房證不符部分的面積應(yīng)如何分割，是否需計入折價補償面積產(chǎn)生分歧，最終法院認定加裝部分為“添附”，進而將其計入分割面積中。

　　風險二

　　贈送面積所有權(quán)不明 相鄰權(quán)糾紛藏矛盾

　　贈送面積權(quán)利性質(zhì)不明易引發(fā)權(quán)利沖突風險。根據(jù)不動產(chǎn)所有權(quán)登記主義，未在不動產(chǎn)權(quán)利證書上記載的面積通常難以被認定為所有權(quán)的客體，因此業(yè)主對贈送面積享有的權(quán)利性質(zhì)存在法律爭議。

　　若將其視為業(yè)主共有部分，則對其進行改造或加裝設(shè)施需經(jīng)業(yè)主共同決定，這與該空間實際由某一業(yè)主單獨使用的現(xiàn)狀明顯不符。若將其歸為專有部分，則面臨如何在缺乏產(chǎn)權(quán)登記的情況下，確認業(yè)主專有權(quán)利的困境。這一權(quán)利屬性的模糊，不僅影響業(yè)主對相關(guān)空間的合法使用與處分，也可能在物業(yè)管理、費用分攤及相鄰權(quán)糾紛中引發(fā)進一步矛盾。

　　風險三

　　封閉贈送空間 或需承擔違建風險

　　違規(guī)封閉開敞面積，開發(fā)商和購房人需承擔衍生風險。四代住宅在規(guī)劃中通過將贈送面積認定為“開敞”區(qū)域，實現(xiàn)不計入或折半計入產(chǎn)權(quán)。但在實際建設(shè)過程中，若將該部分封閉為室內(nèi)空間，必然與建筑規(guī)劃不符，此時開發(fā)商需承擔相關(guān)違建風險。

　　2025年9月豐臺區(qū)“首開君禮著”項目因?qū)㈤_敞部分違規(guī)封閉入戶遭舉報，豐臺區(qū)規(guī)自分局當即責令其拆除陽臺封閉窗。雖然該項目在驗收前進行封閉，違反了“先驗收、后封閉”的行業(yè)慣例，導致其成為被責令拆除的個例，但即便在驗收后再行封閉，仍無法改變其與規(guī)劃不符的事實，依然存在被認定為違法建筑的風險。即使開發(fā)商繳納罰款或補繳土地出讓金，在建筑已完工的情況下，辦理規(guī)劃變更手續(xù)仍面臨極大困難。

　　為規(guī)避相關(guān)違建風險，部分開發(fā)商引導購房人與第三方簽訂裝飾裝修合同，約定于房屋驗收后對開敞部分進行封閉改造。此舉雖轉(zhuǎn)移了開發(fā)商的違規(guī)責任，卻使購房人單方面面臨多重隱患，包括因改變建筑物外立面而違反業(yè)主公約、因改造建筑物而致開發(fā)商質(zhì)保責任被豁免、違建被拆除后客廳或臥室的實際尺寸縮水、開敞區(qū)域與室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)建設(shè)標準不一引發(fā)建筑安全風險等。

　　文/劉宏沅 王麗蕊(北京市第一中級人民法院)